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澳洲特有“負扣稅”機制你了解多少?

時間:2016-01-13 15:56來源: 作者: 點擊:
澳洲特有“負扣稅”機制你了解多少?

  提要:澳洲最大的貸款商—CBA希望聯邦政府考慮將負扣稅機制改革納入到未來的稅務系統整改中去。

澳洲最大的貸款商—CBA希望聯邦政府考慮將負扣稅機制改革納入到未來的稅務系統整改中去。

  澳洲最大的貸款商—CBA希望聯邦政府考慮將負扣稅機制改革納入到未來的稅務系統整改中去。

  艾伯特政府已經授權稅務白皮書的審閱工作,但是對負扣稅機制的任何改動被排除在議案之外,理由是對該機制的大刀闊斧的改革可能會推高租金。

  但是聯邦銀行(Commonwealth Bank)的總裁Ian Narev 認為負扣稅機制應該被提上議程。

  他說’負扣稅機制毫無疑問會刺激投資者的需求,從而間接影響房產市場。這一動因也幫助CBA在本周三創下了$91.5 億收益的記錄。’

  他還說:‘負扣稅機制作為一個種優惠政策不應該被單獨看待。從澳大利亞的房產市場結構來看,投資型借貸占相當大的比例,負扣稅機制的無疑是原因之一’

  時下熱議的負扣稅機制到底是什么呢?

  確切地說負扣稅并不是一個稅種,而是存在于房產投資中的一種稅務減免計算方式。

  在一個財政年度中,維持投資物業的現金支出,例如銀行貸款利息,水費,電費,市政費,和非現金支出,例如房屋折舊等,超過投資收益(房租),所帶來的負向應稅收入,我們稱之為負扣稅(Negative Gearing)。

  之所以與稅務掛鉤是因為此負向應稅收入可以抵減其他來源的正向應稅收入,例如,工資收入(Salary/ Wage),資本利得(Capital Gain)等,以此降低應稅收入,達到最終減少應繳稅款的效果。

  負扣稅到到底怎么算?

  案例分析:王女士,擁有在澳長期居留身份, 澳洲稅務公民,2013財政年度其工資收入為$80,000, 在悉尼王女士擁有一套價值$66,5000的投資物業,其物業收支情況如下:

  收入:

  租金 :$640/周,$640x52 = $33,280/年

  支出:

  1)物業管理費(Body corporate feesand charges):$4800/年

  2)銀行利息(Interest on Land):$26,600/年(貸款80%,還貸利率5%/年)

  4)市政費(Council rates)+水費(Water Rates): $2,500/年

  5)屋內設施折舊(Deductions fordecline in value)+建筑結構折舊(Capital worksdeductions):$9,000/年

  6)修理和維護費用(Repairs andmaintenance):$300/年

  7)物業管理中介費(Property agent feesor commission):$1830/年

  支出總計:

  $45,030/年

  凈投資收益:

  $33,280-$45,030 =-$11,750(負扣稅)

  應稅收入:

  $80,000-$11,750=$68,250

  應繳稅款:

  $14,752

  什么可以算作收入和支出?

  我們知道負扣稅實際是計算一個財政年度內物業投資凈收益時的一個結果,即支出超過房租收益的那部分。那么從財務的角度如何正確的計算凈收益,是每個物業投資者都應該掌握的技能。

  收入

  1)房租

  2)用來沖抵房租的商品或服務,需可量化

  3)租客預定租房的費用,但沒有返還而是充當房租使用

  4)租客為物業損壞所支付的賠償金

  5)政府為安裝太陽能系統所提供的津貼

  6)保險賠償金,例如業主保險(landlord InsurancePolicy)

  7)用來沖抵房租的押金

  支出

  1)招租廣告費(Advertisingfortenants)

  2)物業管理費(Body corporate fees and charges)

  3)地稅(Land Tax)

  4)貸款相關費用(Borrowing Cost)

  5)銀行利息(Interest on Land)

  6)清潔費用(Cleaning)

  7)市政費(Council rates)

  8)水費(Water charges)

  9)屋內設施折舊(Deductions fordeclinein value)

  10)建筑結構折舊(Capitalworksdeductions)

  11)修理和維護費用(Repairsandmaintenance)

  12)保險費(Insurance)

  13)律師相關費用(Legal expenses)

  14)除草費用(Gardening /lawnmowing)

  15)除蟲費用(Pest Control)

  16)物業管理中介費(Property agent fees or commission)

  17)文具,電話費,郵寄費(Stationery,telephoneand postage)

  18)交通費(Travel expenses)

  19)與投資物業有關的其他雜費

  小貼士

  1)屋內設施和建筑結構折舊報告可請專業的評估公司出具。

  2)對購買樓花的投資業主,在沒有交房前,去自己的投資物業進行視察,為此所產生的交通費是不能作為稅務支出項的。

  3)與租金直接相關的維修、維護費用可以全額抵扣,例如:維修門鎖,疏通下水道,維修空調等,但如果需要更換整個家電設施,例如:重新購買一個冰箱,洗衣機,或者對房間、廚房進行重新裝修,加建,拓建等則不能在其所發生財政年度進行全額抵扣,而是根據稅務局的要求進行折舊計算。

  4)對于需要向澳洲稅務局定期上繳預提稅(withholding tax)的納稅人,如果上個財年有負扣稅產生,則可在本財年初提交預提稅更改申請(withholding variation),以此減少預提稅支出

  5)海外物業投資人也是可以無條件使用負扣稅的,但因為其絕大多數在澳洲本土沒有額外收入,負扣稅可以累積并延后使用。

(責任編輯:QIHUO8)
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